公司性质变更以前划拨土地

将一块事业单位的划拨用地变更到其下属的企业名下,同时非经改经营用地.需要如何办理,缴纳哪些费用.

如果是事业单位用地，依法不能以划拨的方式变更到其下属的企业名下进行建设用地。

要办理合法的占地手续，应到土地部门申请，将该土地转到土地市场，进行挂牌拍卖，交纳相关费用，合法取得用地手续，然后办理相关的规划和建设手续，这样才可以办理相关的手续。

现在，如果即成事实，应接受土地部门和建设部门处罚，然后补办相关手续，办理房产和用地手续即可。

非常感谢你的帮助，再麻烦您下，“将该土地转到土地市场，进行挂牌拍卖，交纳相关费用”需要缴纳什么费用？

需要交纳的税费有，土地增值税、土地出让金等。

本回答由提问者推荐

公司已经把政府划拨土地使用权转让给他人了,公司破产了,土地使用权还是公司的？

***种意见认为：不应将该国有划拨土地使用权列入破产财产。理由是：根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条***款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可予以收回，并依法处置。另外，根据***高人民法院发布的《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产。因此，制衣有限公司的国有划拨土地使用权不属于破产财产，可由出资人收回；出资人服装集团公司对制衣有限公司的出资（土地使用权，作价300万元）视为出资不到位，不到位的部分为制衣有限公司的破产债权，由破产清算组负责向出资人清收。

第二种意见认为：应将该国有划拨土地使用权列入破产财产。理由是：我国土地管理法、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及公司法均未规定不可以国有划拨土地使用权对外出资设立新的公司。因此，服装集团公司以国有划拨土地使用权出资并未违反法律规定，且土地行政管理部门已为制衣有限公司办理了国有划拨土地使用权证。三股东在设立制衣有限公司的过程中并没有违反法律规定的地方。经会计师事务所验资，三股东的出资均已到位，制衣有限公司经工商行政管理部门核准成立，制衣有限公司的资产具有公示的效力，破产企业的债权人有理由相信该土地使用权为制衣有限公司所享有。如果以该土地使用权为国有划拨土地使用权为由，由出资人收回，不列入破产财产，将对债权人不公平。

笔者同意第二种意见。

2003年4月16日，***高人民法院发布的《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》第2条规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定无效。如果企业对以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押时，履行了法定的审批手续，并依法办理了抵押登记，应认定抵押有效。”照此推理，只要履行了法定手续并经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准，在以国有划拨土地使用权对外出资成立的公司破产时，该国有划拨土地使用权也可列入破产财产。法律不禁止以国有划拨土地使用权出资设立公司，制衣有限公司在设立的过程中又无任何违法之处，土地行政管理部门又为制衣有限公司办理了国有划拨土地使用权证。因此，服装集团公司以国有划拨土地使用权出资设立制衣有限公司的行为是履行了法定手续并经土地行政管理部门同意的。该批复第2条同时又规定：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十条和《中华人民共和国担保法》第五十六条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。”照此，如果仅是因为该土地使用权未缴纳土地出让金而导致无权处分，那么可由破产清算组以该土地使用权折价或者拍卖、变卖所得价款优先缴纳相当于该土地使用权出让金的款项，剩余部分按破产财产进行分配。这样，既可维护债权人的利益不受侵犯，又可保证国家的利益不受损失。

请教：企业改制中的划拨土地出资问题

划拨地属于B企业，B企业改制，应先办理土地处置方案，确定应缴纳的出让金，在B企业改制后，由成立的新公司缴纳。改制评估，因已取得土地处置方案，所以可以纳入资产评估范围。

公司改制更名划拨土地是否要补地价，要补，如何计算

土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。(一)市场比较法市场比较法是土地估价中***基本、***常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。市场比较法的理论依据是替代经济原理。根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。基本公式：vd=vb x a x b x d x evd—待估宗地的价格vb—比较实例宗地价格a—待估宗地情况指数 / 比较实例宗地情况指数 = 正常情况指数 / 比较实例宗地情况指数b—待估宗地估价期日地价指数 / 比较实例宗地交易日期地价指数d—待估宗地区域因素条件指数 / 比较实例宗地区域因素条件指数e—待估宗地个别因素条件指数 / 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。这就是收益还原法的基本原理。由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。这种土地纯收益是因食用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它就是地租。收益还原法一土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于由收益的土地和建筑物或房地产的估价。基本公式：土地收益为无限年期v= a / rv —土地收益价格a —土地纯收益(地租)r —土地还原利率(三)成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法是从投资成本角度来考察土地的价值，但它不能完全反映土地的真实价值。因为一宗土地的价值高低，主要取决于在土地未来利用中所产生的收益大小，而不是取决于对这块土地投资改造的费用大小。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估，选择该方法时应慎重。基本公式：地价= 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利润 + 土地增值收益 = 土地成本价格 + 土地增值收益(四)剩余法剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收益还原法中的地租或土地的纯收益，是对土地收益的费土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化后的价格扣除非土地因素的贡献。剩余法主要应用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型：(1)代开发的地的估价;(2)待拆迁改造在开发房地产的估价;(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价;(4)现有新旧房地产地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。基本公式：v = a - ( b + c )v—待估土地的价格a—总开发价值或开发完成后的不动产总价值;b —整个开发项目的开发成本;c—开发上合理利润对于房地产开发项目，其具体公式为：土地价格 = 房屋于其总售价 - 建筑费用 - 专业费用 - 利息 - 销售费用 - 税费 -开发商利润(五)基准地价系数修正法基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域中某一宗地的价格，还必须根据该宗地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗地价格。土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。因此在进行划拨土地使用权价格评估时，应先弄清楚划拨土地相应的权利，充分考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对地价的影响。划拨土地使用权可依法进行抵押、转让、出租，但与出让土地使用权相比，国家对划拨土地进入二、三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。究其根源，主要是因为划拨土地使用权为无偿取得，国家权益未能显现出来。若将划拨土地使用权价格加上出让金，则应等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下几种方法计算划拨土地使用权价格：成本法。在用成本法计算出让土地价格时，土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于“增值地租”，应归土地所有者即国家所有，相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《土地估价规程》对如何计算土地纯收益及出让地价已作了明确规定，但对划拨土地纯收益的计算方法尚无明确规定，因此，可通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地出让金水平决定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。***终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益认识的日益增强，划拨土地抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易实例也会逐年增加。我们可通过对划拨土地交易案例进行交易情况、期日、区域以及个别因素的修正得出待估划拨土地使用权价格。用出让土地使用权价格扣减出让金间接计算。目前，很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金比例较为固定。由公式：出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。

企行公司主营业务： 公司注册、公司变更、代理记账、涉税处理、公司转让、公司注销、公司户车牌转让，投资/资产/基金类公司转让， 免费咨询电话：400-006-0010